конце 2004 года был принят исторический пакет из 26 законов, который включал два кодекса – Жилищный[65] и Градостроительный,[66] закон о долевом строительстве,[67] поправки в законы для развития ипотеки[68] и много других законодательных актов. Они все были объединены одной идеей: мы уже более 10 лет жили в рыночной экономике, но мы не использовали преимущества рыночной экономики для того, чтобы обеспечить людей жильем. Эта простая мысль была положена в основу законодательных инициатив. Надо сказать, что это сыграло свою историческую роль. Сегодня можно сколько угодно критиковать состояние нашего рынка жилья, но если сравнить ситуацию в 2004 году и сегодня, то мы увидим, что у нас произошли очень существенные изменения.

Первое: в 2004 году объем ипотечного кредитования измерялся миллионами рублей, сегодня он измеряется триллионами.[69] Второе: объем жилищного строительства в 2004 году составил 41 млн кв. м, в 2010 году – 58,4 млн кв. м, а в 2021 году 92,6 млн кв. м[70]. Третье: доля населения, которое по своему доходу могло позволить себе ипотеку, в 2004 году была 9 %, в 2010 году – 23,6 %, а 2021 году – 55,1 %[71].

Мы часто критикуем результаты процесса приватизации жилья. Во-первых, мы получили так называемых «бедных собственников», то есть собственников жилья, которые не могут нести бремя собственности: не могут оплачивать ни содержание этого жилья, ни налоги, и им нужна государственная поддержка. Во-вторых, мы получили в одном многоквартирном доме часть частных собственников и часть людей, которые не приватизировали жилье, то есть собственником их жилья остается государство или муниципалитет. Надо управлять домом, а люди иногда просто не хотят принимать коллективные решения. И, наконец, практически не осталось и не строится государственное и муниципальное социальное жилье для очередников.

Но в свое время решение по приватизации жилья было исторически обусловленным, поскольку, если вы помните, при так называемой «большой приватизации» люди получали ваучеры: очень многие не понимали, что с ними делать. Также в начале 1990-х люди потеряли свои сбережения в силу огромной инфляции. Поэтому было принято решение: «Давайте хотя бы отдадим людям их жилье в собственность в качестве компенсации», – и это было правильно, на мой взгляд. Да, мы получили в результате очень много проблем, с которыми до сих пор не знаем, что делать, но так устроен исторический процесс.

Теперь обсудим градостроительное развитие городов. Если посмотреть на распределение плотности застройки по территориям зарубежных городов, которые давно живут в рыночной экономике, и российских городов, то мы увидим противоположные тенденции. В зарубежных городах самая высокая плотность – в центре городов, а к периферии плотность застройки снижается (развивается низкоплотная субурбанизация). Такое распределение происходит потому, что в центре города самая дорогая земля, самая дорогая недвижимость, из нее выжимают по максимуму. А в российском городе самая низкая плотность в центре, а самая высокая – на периферии (феномен «высокоплотной многоэтажной субурбанизации»). Эта тенденция была замечена еще в советское время, и сегодня она только усугубилась.

В результате мы получили города с серьезной и усугубляющейся со временем транспортной проблемой, потому что люди из периферийных спальных районов едут на работу в центр. Кроме того, у нас уже к 2012 году накопился дефицит восстановительных инвестиций в жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру в размере 37 % ВВП страны[72], и этот дефицит с каждым годом рос: мы не ремонтировали старое жилье, мы строили новое на новых, совершенно пустых территориях. В результате застройка центральных и срединных районов городов ветшала. Эта тема серьезно была осознана только в последние годы. Началась реализация программ капитального ремонта многоквартирных домов и ликвидации аварийного жилищного фонда, проектов по комплексному развитию застроенных территорий. Но пока такие программы и проекты не поспевают за процессом ветшания жилищного фонда, все еще преобладает процесс жилищного строительства на ранее неосвоенных периферийных территориях городов.

Рассматриваемый в книге десятилетний период для развития городов – это одна секунда. Больше сказались не тенденции самих 2000-х, а скорее, тенденции предшествующих периодов. Однако можно отметить очень быстрое ускорение центростремительного процесса перемещения населения в Москву. В советское время рост численности населения Москвы искусственно сдерживался, правительством устанавливался лимит рабочей силы – людей, которых можно было привлечь на работу в Москву. Этот лимит никогда не соблюдался, всегда приходилось его увеличивать. После снятия ограничений на прописку в Москве в 1990-е годы этот процесс стал нерегулируемым. В результате за первое десятилетие 2000-х население Москвы увеличилось на 14 %, а за второе – еще на 10 %, и на 1 января 2022 года население Москвы составило 12,64 млн человек (то есть за 20 лет численность населения выросла на 26 %).[73] И это только население самого города, а не всей Московской агломерации. На этом фоне другие наши города-миллионники, в том числе Санкт-Петербург, не получили такого динамичного развития, какого хотелось бы. Хотя следует отметить, что в число таких 16 городов-миллионников вошли Краснодар, Красноярск, Пермь и Воронеж.[74]

Вторая тенденция урбанизации – хотя переселение из сельской местности в близлежащие центральные города продолжается, в целом доля городского населения у нас практически не изменилась – 73–75 %[75], то есть миграция из городов в еще более крупные города преобладает над миграцией сельского населения в города.

Сегодня у нас есть два основных вызова, на которые надо ответить. Первый: вклад крупнейших российских городов и агломераций в экономический рост – эта задача становится актуальной в связи с общей задачей переориентации с зависимости от нефтегазового сектора на новую экономику, которая формируется на территориях крупнейших и крупных городов, городских агломераций. Именно они являются центрами постиндустриального развития, центрами услуг, в том числе финансовых, инновационного развития. И второй: наращивание потенциала других городов как межрегиональных, региональных, даже локальных центров – для того, чтобы не было единственной тенденции миграции всех в Москву.

Для этого в рыночной экономике нет рычагов, которые были в советское время. Тогда были такие инструменты, как схемы размещения производительных сил и расселения. То есть можно было нарисовать и приказать: «Здесь будете производить, здесь будете жить». Рыночный инструмент балансированного пространственного развития – только улучшение условий для бизнеса и населения, которые во всем мире стали чрезвычайно мобильными. У нас, впрочем, остается большое число ограничений на эту мобильность.

Самое важное препятствие для мобильности населения – отсутствие цивилизованного наемного жилищного фонда. Например, в Берлине доля найма жилья – 75 %.[76] В Москве, напротив, внаем предоставляется только порядка 25 % жилищного фонда[77] и преобладает проживание граждан в