по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Передача прав по закладной совершается путем совершения отметки о новом владельце на закладной и влечет последствия уступки требований (цессии). В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

Залог закладной осуществляется по договору о залоге закладной без передачи или с передачей закладной лицу, которое станет залогодержателем закладной в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Залогодержатель закладной, получающий ее при заключении договора о залоге закладной, имеет право (ст. 49 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):

обратить взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 ГК РФ;

передать права по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, установленными статьей 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

если ипотечный залогодержатель осуществит на закладной специальную залоговую надпись, то залогодержатель закладной вправе по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Итак, держатель закладной имеет право продать ее любому инвестору. В этом случае заемщик будет нести обязательства уже не перед кредитором, а перед инвестором. Соответственно, инвестор затем может проделать такую же операцию.

В сфере жилой недвижимости существенным препятствием для ликвидности как жилых домов, квартир, так и закладных на них служат антиконституционные положения о регистрации граждан по месту жительства, принятые в ряде субъектов Федерации.

Если закладная будет ликвидной и станет обладать инвестиционными свойствами, то это повысит на нее спрос и даст развитие вторичному рынку ипотечных ценных бумаг, а следовательно, повлияет на рост интереса к ипотечным кредитам. Но чтобы быть ликвидной, закладная должна быть стандартизированной по форме и содержанию (в том числе по реквизитам и ценам) и выпускаться в больших объемах, что позволит инвестору избежать расчетов кредитного риска отдельно по каждой закладной. Заметим, что закладная относится к традиционно малорискованным инструментам инвестиций.

К примеру, в США система вторичного ипотечного рынка действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит, а затем продает его специализированной организации – кондуиту. Кондуит, собрав пул однотипных кредитов, формирует на его основе производную от закладной эмиссионную ценную бумагу – MBS (Mortgage Backed Security) и продает ее инвесторам, добавив свою гарантию своевременной выплаты процентов и основной суммы долга. Таким образом, каждый инвестор, купив MBS как стандартизированную ценную бумагу, покупает долю каждого из этих кредитов[24].

Договор поручительства

По договору поручительства (ст. 361–367 ГК РФ) поручитель обязуется перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (ст. 361 ГК РФ). Отношения по поручительству требуют соблюдения ряда необходимых требований, а именно:

договор поручительства должен быть заключен в письменной форме;

предмет договора – обязательство, в отношении которого дано поручительство;

денежная сумма, в пределах которой поручитель несет ответственность;

если договор поручительства заключается направлением поручителем кредитору гарантийного письма, то договор считается заключенным с того момента, когда поручитель получит от кредитора акцепт (в письменном виде письмо, телеграмму и т. д.);

договор поручительства считается заключенным, когда в договоре между кредитором и должником имеется ссылка на гарантийное письмо. В данном случае акцептом станут конклюдентные действия кредитора (заключение кредитного договора и выдача кредита).

Рассмотрим, какие существуют варианты обязательств поручителя:

полное или частичное поручительство, т. е. поручитель может регулировать объем своей ответственности и отвечать за исполнение обязательства должником полностью или в части;

солидарное (кредитор вправе предъявить требование или к поручителю, или к должнику, или к обоим одновременно) и дополнительное (кредитор вначале обязан предъявить требование к должнику, и если он не исполнит обязательство – к поручителю);

сопоручительство, т. е. поручители действуют совместно относительно одного должника и по Гражданскому кодексу РФ несут ответственность солидарно, но могут в договорном порядке установить ее в долях;

поручительство по существующему требованию и поручительство по требованию, которое возникнет в будущем.

Рекомендация по использованию гарантийного письма

Многие считают гарантийное письмо гарантией исполнения обязательств. Является ли гарантийное письмо гарантией исполнения обязательства? Термин «гарантийное письмо» не используется в Гражданском кодексе РФ. Есть термин «банковская гарантия», но нормы закона о банковской гарантии не распространяются на отношения без участия банка. В случае составления такого «гарантийного письма» (без участия банков) приходится анализировать его текст и условия составления (выдачи) на предмет возможности регулирования нормами Гражданского кодекса РФ о поручительстве. Судебная практика по данному вопросу разнообразная, принятие судом гарантийного письма как договора поручительства или непринятие зависит от текста документа, переписки сторон, позиций сторон по делу.

В такой ситуации целесообразно составить сразу договор поручительства.

Есть еще один аспект поручительства. Поручительство – это подтверждение дружбы и проявление поддержки. Дружба может оказаться весомее, чем риск, и тогда поручитель заплатит за должника и, скорее всего, прежние отношения не устоят. Как выйти из такой щекотливой ситуации?