Ценовым пиком флоридского бума считается май 1925 года, а рекордной сделкой – продажа участков к северу от городка Буэно-Виста по ценам от 6,5 млн долларов до 30,6 млн долларов за акр[98] [Ballinger 1936, р. 73]. Если говорить о средних цифрах периода бума, то участок без выхода к морю стоил в среднем от 8 до 20 тыс. долларов, на береговой линии – от 20 до 75 тыс., цена также резко возрастала, если земля находилась рядом с хайвеем Дикси. Поскольку купленный участок практически сразу же выставлялся на перепродажу, к концу бума «инсайдеры» – местные жители и спекулянты недвижимостью – практически полностью переложили все активы на приезжих. (Правда, после коллапса многие от них отказались, участки вернулись к девелоперам, а затем многие были национализированы в счет уплаты за начисленные, но неуплаченные ими налоги.)

Флоридский бум стал годами бурного развития и процветания. С 1923-го по 1926 год население штата увеличилось с 1057 до 1290 тыс. человек, или на 22%, а банковские депозиты возросли с 225 до 850 млн долларов. Объемы строительства выросли в пять раз.

Бум строительства вызывал острую нехватку стройматериалов местного производства. Одна местная компания продавала по 95 машин стройматериалов в день и не поспевала за заказами [Там же, р. 57]. Приходилось везти их из других частей США. Железная дорога перестала справляться с потоком грузов – в основном строительных материалов, самым узким местом была разгрузка. Вандерблю приводит данные, согласно которым пассажирские перевозки Florida East Coast Road с 1919-го по 1925 год возросли примерно втрое, а грузов – в пять раз [Vanderblue 1927a, р. 124, 125]. В августе Florida East Coast Road перестала принимать к отправке грузы, кроме топлива, продовольствия и скота. В октябре 1925 года пришлось даже наложить эмбарго на ввоз во Флориду по железной дороге практически всех видов карго, кроме продовольствия. В результате эмбарго грузы застопоривались на границах штата. К зиме под Джексонвилем скопилось 7000 вагонов.

Попытались переключиться на доставку пароходами, но не тут-то было. Порт Майами и так увеличил оборот с 200 тыс. тонн грузов в 1922 году до 1,1 млн тонн в 1925-м [Ballinger 1936, р. 115]. Вскоре после начала эмбарго вся небольшая гавань Майами и узкий подходящий канал были заблокированы судами. Суда простаивали на входе, ожидая разгрузки, по 1 0–2 0 дней. К разгрузке пришлось подключать местных заключенных. В сентябре пароходные линии тоже ввели ограничения на перевозку из Нью-Йорка, Филадельфии, Балтимора и Каролины строительных материалов и мебели.

В городе возникли перебои, в том числе с некоторыми продовольственными товарами. Вы никогда не угадаете, с какими! Самым дефицитным был пищевой лед, который использовался для охлаждения напитков. Пришлось даже его нормировать, как в военные годы – сахар. Как говорится, нам бы их проблемы. Возник дефицит молока, потому что в штат не могли завезти ни корм для коров, ни бутылки для розлива готового продукта [Там же, р. 119, 122].

На железнодорожной станции и в порту царил самый настоящий бардак. Грузы было невозможно найти. Чтобы очистить складские территории, местные власти угрожали конфискацией тем, кто не забирал отправления вовремя, а флоридские газеты стали публиковать длинные списки прибывших и ожидающих своих владельцев грузов [Там же, р. 123]. Но вдруг произошло чудо: на север было отправлено 109 пустных вагонов, а обратно вернулось только 92 [Там же, р. 123].

К февралю ситуация практически нормализовалась, и ограничения оставили только в отношении строительных материалов, а с апреля они продолжали действовать только на цемент и пиломатериалы. Вандерблю рассказывает о различных курьезных последствиях эмбарго. Один девелопер, например, успел завезти только унитазы и ничего больше. Участок у него можно было купить без дома, но с унитазом. Если серьезно, то эмбарго сильно увеличило затраты на строительство. По мнению Вандерблю и Баллингера, транспортное эмбарго способствовало охлаждению инвестиционного бума [Vanderblue, 1927b, р. 256; Banllinger 1936, р. 159].

Характерно, что, как и в период бума недвижимости в Японии в конце 1980-х годов (об этом рассказывает глава 14), когда квартиры становятся слишком дороги, то юридические лица начинают строить или покупать квартиры для своих сотрудников. Так, The First National Bank снимал квартиры для своих сотрудников. Газета The Miami Herald купила два многоквартирных дома и начала строить 50 домов для вновь прибывших сотрудников. Burdine’s построил три многоквартирных дома; Commercial Bank & Trust Company, ювелиры Sutton & Gibson, фармацевты Groover-Stewart и даже сам муниципалитет Майами занялись девелоперством, чтобы сохранить сотрудников [Ballinger 1936, р. 127].

Но вдруг – как в сказке про Золушку – все резко поменялось. Богатые опять поехали отдыхать в Европу, продажи в Бока-Ратон встали, завсегдатаи Палм-Бич заявили, что в этом году они – на Ривьере. Первыми от Флориды отвернулись состоятельные американцы.

По мнению Балингера, первые признаки падения цен наметились в августе в Майами-Бич. Некий продавец вдруг обнаружил, что один объект недвижимости со стартовой ценой в 7 тыс. долларов в ходе перепродаж на стадии авансового платежа дошел до 50 тыс. долларов. Однако «конечный покупатель» отказался от сделки, равно как и предпоследний и предпредпоследний, и объект вернулся к одному из промежуточных покупателей, который приобрел его за 25 тыс. долларов [Там же, р. 99].

Замедление стало очевидным осенью 1925 года, но этому тогда не придали особого значения – все надеялись на зимний сезон 1925/ 1926 года и ждали наплыва туристов. Сначала казалось, что сезон начался как обычно. Майами был теперь знаменитым курортом. По-прежнему приезжали звезды, давали концерты. Одна девелоперская компания, Tatum Brothers, даже отрапортовала, что продажи в первые шесть недель 1926 года составили 1,8 млн долларов, и это больше, чем за аналогичный период прошлого года. В The Miami Herald, которая в 1925 году поставила мировой рекорд по количеству строк рекламы за год (42,5 млн), пик рекламных объявлений пришелся на январь 1926 года, в феврале было немногим меньше. Правда, больше не печатали статистику о количестве сделок с недвижимостью, чтобы люди не начали сравнивать [Там же, р. 147]. Когда выяснилось, что зимние месяцы не принесли оживления, стали рассчитывать, что продажи рванут в марте, как это было в 1925 году.

Но туристов было все меньше и меньше. Часть квартир зимой пустовала. Закончился рост арендных ставок. Активность в Майами еще теплилась зимой-весной 1926 года, но те, кто купил участки стоимостью 20 тыс. долларов и рассчитывал их перепродать за 30 тыс., вдруг осознали, что им предлагают 18, а то и 15 тыс. долларов. Приходилось соглашаться, поскольку средств на второй платеж не было. В марте 1926-го обвалился фондовый рынок – это было худшим падением с 1920 года; непосредственным поводом послужила несостоявшаяся крупная сделка по слиянию двух железнодорожных компаний [Ballinger 1936, р. 149]. Стало понятно, что нью-йоркий капитал этой весной во Флориду не придет и цены не восстановятся. Последние туристы уехали после закрытия сезона традиционными скачками. В апреле местные жители заговорили примерно так: «Слава богу, в этот раз не будет сумасшедшего лета. Это начало постепенного роста, который превратит Майами в миллионный город через 10 лет» [Там же, р. 152]. Но «неместные» газеты заговорили о конце флоридского бума, что еще больше подтолкнуло цены вниз. К сентябрю 1926 года цены в Майами упали примерно на треть от пикового уровня, но сделки на рынке пока еще шли. В других городах Флориды события развивались по подобному сценарию, но с отставанием.