можно на информационном ресурсе ГИС «Торги» (torgi.gov.ru) — это единая площадка для размещения информации о торгах по продаже имущества и прав, принадлежащих как Российской Федерации, так и субъектам РФ и муниципальным образованиям. На ней также размещаются торги, связанные с банкротством юридических или физических лиц. Торги проходят в электронном виде, и для участия в них вам понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись — ее можно заказать в МФЦ, она стоит денег, но позволит вам заключать любые сделки на расстоянии, и они будут иметь юридическую силу. Если у вас нет ни сил, ни желания погружаться в новую тему, то найдите опытного агента по недвижимости, который работал на торгах и знает весь путь. Ну или пишите нам — Центр финансовой культуры оказывает услугу по сопровождению подобных сделок.

Важно отметить, что при покупке любого имущества с торгов вы обязаны иметь живые деньги. В ипотеку вам не продадут. Для участия в торгах вы направляете заявку и задаток, который может составлять до 10% изначальной цены объекта. В случае победы вам необходимо будет оплатить остаток в течение нескольких дней — обычно до пяти дней. Если вы проиграли, то задаток вам вернут за вычетом комиссий и расходов за перевод. Принимать участие в торгах имеет смысл, если у вас есть живые деньги или вы можете быстро у кого-то занять. После покупки объекта и оформления вашего права собственности вы сможете получить кредит в банке под залог этого объекта. Но нужно понимать, что процентные ставки там будут на уровне ставок по потребительскому кредиту, то есть выше, чем ставки при ипотеке.

Не стоит искать специалиста, если у вас денег пока нет. Профессионал не будет тратить время на инвестора с маленькими деньгами, который «приценивается».

По каким критериям оценивать привлекательность недвижимости? Об этом мы поговорим ниже, когда будем рассматривать покупку новостроек или квартир для сдачи в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости

Рассмотрим недорогие коммерческие помещения стоимостью до 10 млн рублей. Именно эта информация актуальна небольшим непрофессиональным инвесторам. К таким объектам относятся:

• торговые точки в ТЦ в небольших городах численностью до 500 тыс. человек (в больших городах торговые центры строят крупные инвесторы);

• помещения на первом этаже в жилых домах, особенно в густонаселенных спальных районах или на крупных проходимых улицах и проспектах;

• жилые квартиры в центральных районах крупных туристических или деловых центров (Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники) для посуточной аренды через агентство недвижимости.

Целевая доходность по коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, составляет от 8 до 15% годовых. Бывает и больше, я привожу наиболее частую статистику.

Важно помнить, что доходность должна быть рассчитана после вычета налогов, расходов на поддержание объекта в хорошем состоянии, учтен риск простоя помещения во время поиска арендатора и прочие траты.

Как посчитать возможную доходность объекта? Нужно узнать арендные ставки в соседних коммерческих помещениях. При выборе объекта важно учесть его технические возможности: какой бизнес в нем может вестись, соответствует ли объект нормам пожарной безопасности. Распространена также продажа помещений, имеющих долгосрочного арендатора, — чаще всего собственнику нужны деньги.

Если вы решите сдать квартиру в управление агентству недвижимости, убедитесь в том, что у него хватает клиентов, чтобы ваша квартира не простаивала. Если доходы от агентства вас не устроят, можно найти другое или продать объект и вложить деньги во что-то более доходное. Еще вариант: сдавать помещение в долгосрочную аренду под ставку 4–9% годовых.

Чтобы найти коммерческую недвижимость, стоит привлечь опытного риелтора или воспользоваться одним из сайтов, где продаются объекты с арендаторами, заключившими с нынешними собственниками помещения долгосрочные контракты.

Аналогично покупке недвижимости с дисконтом, прежде чем начинать что-то делать, здесь тоже нужно накопить необходимую сумму.

Инвестирование в квартиры в строящихся домах. Чего ждать от рынка при новых правилах игры

В начале XXI века стало модным покупать квартиру на этапе начального строительства и продавать ее ближе к срокам сдачи объекта. Такой вид инвестирования позволял инвесторам получать до 25% годовых. В настоящее время такой вид инвестирования уходит в прошлое, потому что с 1 июля 2019 года вступили в силу изменения в закон «О долевом участии в строительстве». Они призваны бороться с недобросовестными застройщиками и ввели систему так называемого «проектного финансирования». Теперь застройщик не получает деньги напрямую от физического лица. Они зачисляются на эскроу-счет и переводятся застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и подписания с клиентом акта приема-передачи ключей.

Раньше все застройщики закладывали в экономику строительства приток денег от клиентов. Специально рассчитывались маркетинговые схемы, рекламные кампании, чтобы к определенному периоду получить денежные средства от покупателей и направить их на возведение объекта, покрытие расходов и пр.

При новых условиях работы у застройщика должна быть очень крепкая финансовая база еще до начала строительства или открытая кредитная линия. Все свои расходы он будет покрывать уже после сдачи объекта, когда к нему поступят деньги от дольщиков. За последние несколько лет мы видим, что стоимость новостроек выросла по сравнению со вторичным жильем. А цена на старте продаж несущественно отличается от цены, когда дом уже возведен. Что и привело к снижению доходности от таких инвестиций.

Резкий рост цен на первичную недвижимость в 2020 и в 2021 году был вызван введением льготной ипотеки, которая не распространялась на вторичные объекты. По сути, рост цен на недвижимость в РФ вызван не рынком (реальным спросом и предложением), а действиями законодателя.

С июля 2024 года изменились правила по льготным ипотечным программам, а рост ключевой ставки увеличил стоимость кредитов, в том числе и ипотечных. На момент написания книги рынок находится в стагнации. И чтобы продавать свои объекты, люди вынуждены снижать цену — поэтому вторичное жилье стоит дешевле первичного. Все эти события подтверждают, что рынок недвижимости меняется.

И покупка квартиры на этапе котлована с последующей продажей готовой квартиры уже невыгодна. И чтобы убедиться в этом, сделайте расчет экономики сделки. Помните, что, прежде чем куда-то вкладываться, нужно все рассчитать.

Все-таки кризис, состояние экономики, ну и санкции, конечно, существенно снизили доходность в этом виде инвестирования. К тому же застройщики стали активно конкурировать с частными инвесторами: квартиры на продажу выставляют постепенно, держат цену примерно на одном уровне, предлагают разные планировки, акции, рассрочки, помощь в ипотеке и другие бонусы, чего частный инвестор себе позволить не может. Стоит обязательно сделать расчет и заложить длинный горизонт на продажу объекта. Быстрой выгоды в этом виде инвестирования точно ждать не стоит.

Вместе с тем обязана вам изложить все критерии такого выбора.

Первый — надежность застройщика, его способность достроить дом и сдать его в эксплуатацию вовремя или с минимальными задержками. В связи с новой волной кризиса