Поскольку сельскохозяйственные угодья стали расти в цене, церковь, в то время крупнейший земельный магнат Италии, начала практику активных ленных пожалований в награду за службу. С XI века обширные области церковных владений стали отходить мелким землевладельцам, постепенно сформировавшим прослойку младшей знати и тогда же осознавшим, что вновь пожалованные поместья вполне могут приносить им доход и в городах, куда они не замедлили перебраться. Это был специфически итальянский феномен: в Италии новые аристократы, не ведавшие феодальных традиций, оседали в городах вместе со всем окружением — тогда как на севере и западе Европы они, за редким исключением, оставались в деревне.

По неизбежной логике событий, обосновавшись в бурно растущих городах и столкнувшись с ситуацией безначалия, люди, пользующиеся определенной поддержкой, вскоре попытались взять власть в свои руки. Между 1081 и 1138 годами в крупных городах Италийского королевства, включая Пизу, Лукку, Милан, Парму, Рим. Геную, Верону, Болонью. Сиену и Флоренцию, к власти приходят режимы, получившие название коммун: объединения влиятельных персон, которые приносили клятву всемерно служить делу союза и поддерживать остальных его членов. Это были состоятельные аристократы, предметом желаний которых являлось управление городом, обеспечение его безопасности и спокойствия, а также удержание его независимости. Коммуны не имели санкции императора или папы, они попросту присваивали фактический контроль на местах, подминая под себя все существующие властные органы. Первейшей задачей любой коммуны было установление и оборона границ города, и эта задача решалась насильственным захватом прилегающей сельской местности либо убеждением окрестных феодалов вступить в члены коммуны. Как следствие, через короткое время вся территория северной Италии представляла собой мозаику из небольших, но процветающих городов–государств.

К 1150 году североитальянские города вовсю наслаждались плодами стремительного экономического и популяционного роста и уверенно смотрели в будущее, воодушевленные возможностью самим распоряжаться своими делами. По богатству и обороту торговли они вскоре догнали и оставили позади многие северные города, включая Антверпен, Брюгге, Майнц, Кельн и Лондон. В Милане, крупнейшем из них, проживало около 80 тысяч человек, из которых 20 тысяч трудились в текстильной, строительной, металлургической и других отраслях. Итальянские города не только торговали, но и производили великое многообразие собственных товаров.

Спокойствие этого самоуправляемого и все более процветающего мира было нарушено Фридрихом Барбароссой, грозным императором Священной Римской империи и законным наследником трона Италийского королевства. Когда в 1154 году пожелавший короноваться по старинному обычаю Фридрих пересек Альпы, его взору предстала картина, которая не могла его обрадовать. Впрочем, богатство и военная мощь городов, номинально находившихся в подчинении императора. были в его глазах не только угрозой, но и искушением, и четыре года спустя Фридрих вернулся в сопровождении немецких отрядов, чтобы навязать свою власть силой. Вторгшаяся армия довольно быстро заняла Милан, однако группа северных городов под предводительством Венеции (которая никогда не входила в империю) сформировала военный союз, и тот в 1176 году после нескольких кампаний нанес Фридриху окончательное поражение при Леньяно. По мирному договору, заключенному в 1183 году в Констанце, император передавал городам право самоуправления, издания законов и избрания консулов в обмен на уплату имперской пошлины — вскоре благополучно забытой. Таким образом, 1183 год оказался для итальянцев началом долгого — трехсотлетнего — периода полной свободы во внутренних делах. Несмотря на то, что североевропейские города тоже обладали определенными гарантиями от вмешательства сюзеренов, лишь итальянские (и позже ганзейские и голландские) города могли по праву называться подлинно самостоятельными.

В конце XII века коммуны находились на вершине власти, будучи во главе как минимум 40 крупных городов Италии, в основном на севере страны. Изначально типичная коммуна представляла собой генеральную ассамблею, из числа участников которой выбирались от 4 до 20 консулов — глав административной и судебной власти в городе. В подражание древнеримской системе консулы занимали свою должность в течение одного года и имели право занять ее снова лишь после двухлетнего перерыва. Однако довольно скоро процесс избрания стал фактически подменяться передачей власти по усмотрению консулов, уходивших во временную отставку. Вся полнота контролирующих функций начала сосредоточиваться в руках малочисленных семейных группировок. В итоге к концу XII века общие собрания уступили место гораздо более скромным по количеству участников советам, и концентрация власти в городах достигла максимальной степени.

Фундаментом коммун был дух сотрудничества, который закреплялся соответствующей клятвой, но год от года конкуренция между их членами становилась все напряженнее. За раздроблением церковных земель последовал раздел феодальных поместий — ряды владетельного дворянства продолжали расти. Потребовалось полтора века, чтобы к 1200 году итальянская знать превратилась из немногочисленной прослойки сельской аристократии, привязанной к земле и крепко державшейся за родословие, в гораздо более широкую группу коммерчески ориентированных горожан, заинтересованных в политическом влиянии и умножении состояния посредством торговли. Перспектива же богатства и беспрецедентных властных полномочий, которая открывалась благодаря Констанцскому миру, окончательно восстановила членов всех без исключения коммун друг против друга. На несколько десятилетий в конце XII века кварталы итальянских городов превратились в места вооруженных столкновений между противоборствующими группировками. В конечном счете главенствующие семьи подчинили себе определенные городские территории, застроив их домами для родственников и прислужников, — эти районы патрулировались вооруженными наемниками, представляющими те или иные родовые фракции. Города оставались источником богатства и широких возможностей, однако они же сделались источником угрозы жизни и здоровью.

Одним из самых причудливых проявлений этого неспокойного времени стало строительство оборонительных башен.

Начиная приблизительно с 1160 года в Милане, Пизе, Вероне, Парме, Флоренции, Болонье и других городах семейные союзы начинают возводить башни невероятной высоты (97 м в Болонье) и в невероятных количествах (в одной Флоренции их насчитывалось 100 штук, с местным рекордом высоты в 75 м). Эти башни были необитаемыми и служили исключительно для обороны или укрытия в моменты опасности. Эстакады, связывавшие их и проходившие над перенаселенными и исчерченными узкими улицами кварталами, превращали города в совсем уж фантастическое зрелище, однако намерения творцов этого зрелища были абсолютно приземленными. Семья контролировала свой район, его улицы, площади и церкви, и башни возвышались надо всем как зримое доказательство ее господства. В результате раскола коммун каждый их член теперь стремился сам захватить столько власти, сколько мог.

В недрах этого причудливого и опасного городского пейзажа зародилось движение, которое привело к фундаментальному, надолго изменившему жизнь итальянских городов перевороту. Пока умножавшееся сословие знати прибирало к рукам все больше власти и богатства, в средних слоях общества выкристаллизовывались собственные организованные структуры. К 1200 году ремесленники и купцы итальянских городов, подобно своим коллегам по всей Европе, уже организовались в гильдии — ассоциации по цеховому признаку, членство в которых, как и в случае коммун, скреплялось присягой. Мясники, строители, нотариусы, седельщики, кузнецы, купцы, пекари, ткачи и красильщики образовывали корпорации для отстаивания общих интересов, однако рост городского насилия шел вразрез с самым насущным интересом — безопасностью жизни и здоровья. В большинстве городов представитель знати мог убить простолюдина, не рискуя быть наказанным по закону, а наемные головорезы запугивали каждого, осмелившегося встать на пути их хозяина или посягнуть на его территорию.