Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $7000

Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец) $0

Расходы на ремонт, оплаченные нами $35 000

Итого $42 000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1825

— потери от простоя (5 %) $91,25

Общий доход: $1733,75

Ежемесячные расходы:

— налоги (на имущество) и страховка $208,30

— ремонт и эксплуатация (6 % от рентного дохода) $109,50

— резерв $50

— уборка двора $20

— комиссия за управление (10 % от ренты) $182,50

— погашение кредита (на 30 лет под 7 %) $419,14

Итого: $989,44

Чистый месячных доход: $744,31

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($744,31 × 12) = $8 931,72

÷

Капитал, вложенный в собственность $42 000

Прибыль на вложенный капитал: 21,27 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов.

Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования ягой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698,57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность.

Вот раскладка на другой дуплекс (207 м 2 общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами):

Покупная цена: 97 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $9700

Расходы на оформление, оплаченные нами $2910

Расходы на ремонт, оплаченные нами $18 000

Итого $30 610

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1600

— потери от простоя (5 %) $80

Общий доход: $1520

Ежемесячные расходы:

— налоги (на имущество) и страховка $192

— ремонт и эксплуатация $96

— резерв $50

— уборка двора $25

— комиссия за управление (10 % от ренты) $160

— погашение кредита (на 30 лет под 7 %) $580,81

Итого: $1103,81

Чистый месячных доход: $416,19

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($41,19 × 12) = $4994,28

÷

Капитал, вложенный в собственность $30 610

Прибыль на вложенный капитал: 16,32 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.

Что касается флип — сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.

Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип — сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м 2 , с двумя спальнями и одной ванной):

Покупная цена: 48 тысяч долларов

Первоначальный платеж: $48000

Расходы на оформление, оплаченные нами (оплатил продавец, в данном случае — банк): $0

Ремонт: $250

(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все — от коврового покрытия до шкафчиков на кухне — было новеньким и нетронутым.)

Ежемесячные расходы:

— Налоги (на имущество) и страховка: —

— Комиссия за управление: —

— Погашение кредита: —

— Рентный доход: —

Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:

Чистый доход: —

Капиталовложения $48 250

Оценочная цена $95 000

Прибыль на вложенный капитал—

Общая сумма удорожания собственности:47 000

Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили

Наши суммарные затраты $48 250

Продажная цена: $94 300

— Сумма затрат $48 250

Чистый доход / прирост капитала $46 050

До и после

Мы занялись покупкой домов в начале апреля 2002 года. Вот каким было наше финансовое положение до покупки первой недвижимости:

Расходы

* Гражданские: $400

Кредитные карточки: $253

** COBRA: $285

** Медицина: $100

* Мобильный телефон $80

Квартплата $400

Постоянные расходы:

* Питание: $300

* Газ $100

* Прочие $200

Расходы: $2118

* С учётом налоговых льгот

** С учётом частичных налоговых льгот

Доходы

Помощь от матери $250

Доходы: $250

Итого расходов: — $1 868

Активы

Текущие счета:

Мерсед $230

Джефф $524

Итого: $754

Сбережения:

Мерсед $440

Джефф $80

Итого: $520

Общая сумма активов:$1274