Джейкобс стремилась открыть правила самоорганизации городов. Хотя это может показаться смешным, но подобное стремление можно сравнить с желанием понять образование коралловых рифов – огромных, сложных структур с поразительным разнообразием жизни. Риф вырастает постепенно, его создают тысячи крохотных простейших организмов, каждый из которых действует самостоятельно в соответствии с определенными стандартами развития и сочетания. Так постепенно создается большая живая структура. Чем больше количество видов и колоний кораллов, тем больше разнообразие жизни на рифе – тем больше разных креветок, рыб, голожаберных, ракообразных, моллюсков и прочих существ на нем обитает. Значительное разнообразие повышает функциональность и устойчивость рифа. Качество устойчивости вполне сопоставимо с данным Джейкобс определением «успешного» городского квартала – то есть «места, которое эффективно решает свои проблемы, не погибая под их грузом». «Неуспешный квартал – это место, которое не способно справиться со своими недостатками и проблемами, и чем больше таких проблем возникает, тем более беспомощным оказывается квартал». Как колонии кораллов формируют риф, так и кварталы не следует «рассматривать как нечто оторванное и самодостаточное», как небольшие городки, отделенные друг от друга зелеными поясами, как в городе-саде Говарда, городах с зелеными поясами децентралистов или Лучезарном городе Ле Корбюзье с его парками и дорогами. «Успешные кварталы – это не самостоятельные городские единицы. Они образуют физическую, социальную и экономическую ткань города – да, в небольшом масштабе, но ведь и волокна, образующие прочный канат, тоже невелики».

Книга «Смерть и жизнь великих американских городов» стала для многих звоночком пробуждения. Ее читали те, кто хотел понять, почему даже после затраченных миллиардов долларов городская модернизация только ухудшила «кризис городов», ничего не изменив к лучшему. Градостроители относились к Джейкобс пренебрежительно, считая ее в лучшем случае любительницей, а в худшем – взбесившейся домохозяйкой. Так, в 1962 году Льюис Мамфорд опубликовал в журнале New Yorker статью под названием «Домашние средства для лечения городского рака». В ней он называл Джейкобс «экспертом нового типа», «способной женщиной», которая «использовала свои глаза и, что заслуживает еще большего восхищения, свое сердце, чтобы оценить человеческие результаты крупномасштабного жилищного строительства». Но в то же время он писал, что Джейкобс не обладает ни квалификацией, ни необходимыми знаниями, чтобы критиковать научную экспертизу, проведенную профессионалами15. Со временем книга Джейкобс была переведена на шесть языков и напечатана тиражом 250 тысяч экземпляров16. Джейкобс начала глубокий диалог о причинах угасания центральных городов, что беспокоило не только американцев, но и жителей других стран мира. Эта тревога еще более усиливалась в связи с неконтролируемым повсеместным ростом пригородов. Особенно обострилась ситуация в «Солнечном поясе», который превратился в собрание метастатических городов-пригородов. Такое положение сложилось в Южной Калифорнии, Финиксе, Хьюстоне и Южной Флориде. Городская модернизация уже вызывала глубокие сомнения, и в сочетании с ними это явление породило целое движение против традиционного градостроительства. Для этого движения книга Джейкобс стала настольным руководством.

В Нью-Йорке имелись собственные проблемы. Бейсбольные команды Giants и Dodgers в 1957 году проиграли Калифорнии. Белое население покидало центр города, росла преступность, происходили забастовки. В 1965 году в городе полностью отключилось электричество. Финансовое положение Нью-Йорка было настолько плачевным, что в 1975 году город чуть было не стал банкротом. В такой обстановке аналитики и наблюдатели активно использовали представления Джейкобс о том, как живут и работают города и почему усилия градостроителей провалились. Примером таких действий может служить книга архитектора и градостроителя Оскара Ньюмена «Руководство по проектированию защищаемого пространства», вышедшая в 1972 году. В ней он развивал предложенную Джейкобс идею общественного наблюдения за происходящим на улицах и четкого разделения общественной и личной территории, создающего ощущение собственности и ответственности, необходимое для безопасности пространства. Более позитивные действия включали в себя празднование успехов города через разнообразие в музыке, кино и телевизионных шоу, подобных безумно популярной «Улице Сезам», которая вышла в 1969 году и представляла собой тот самый «уличный балет», о котором писала Джейкобс. В «Улице Сезам» живые люди в обстановке центра города взаимодействовали с забавными куклами, изображавшими пекаря, полисмена, повара и даже бездомных возле мусорных баков. Джейкобс дала толчок к квазиантропологическим исследованиям того, как работают города, через наблюдение их обитателей в реальных условиях.

Одним из наиболее значительных шагов в области дизайна и строительства ХХ века стало создание кондоминиумов17. Неудивительно, что их появление практически совпало с выходом книги Джейкобс. Бум пригородного строительства семейных домов пришелся на послевоенный период. Условия аренды делали плотную многоквартирную застройку труднодоступной в финансовом отношении. Аренда жилья потеряла свою привлекательность. Застройщикам нужен был иной вид владения собственностью, чтобы сделать крупные проекты привлекательными для жильцов-владельцев. Первый закон о владении отдельными квартирами при совместном владении общими пространствами, Закон о горизонтальной собственности, был принят в Пуэрто-Рико в 1958 году. Через два года адвокат из Солт-Лейк-Сити Кит Ромни (двоюродный брат кандидата в президенты от республиканской партии Митта Ромни) занимался делом клиента, который пытался построить многоквартирный дом. И тогда он решил добиться принятия аналогичного закона в Юте. Это он дал название новой форме домовладения – на эту идею его натолкнула увиденная на древнеримских развалинах надпись «Сondominio»[3]. Кит Ромни стал настоящим апостолом законов о кондоминиумах в других штатах. Застройщики и арендаторы с радостью приняли новое законодательство, которое позволяло бороться с «трущобами» без пользующейся федеральной поддержкой программы городской модернизации путем строительства более высоких и плотно заселенных домов. В 1961 году Федеральная администрация по вопросам жилья (FHA) начала страховать ипотеку на кондоминиумы. Новшество сразу же приобрело огромную популярность во Флориде и других местах, куда в холодную погоду с удовольствием перебирались жители северных городов. Вдоль побережья Мексиканского залива и на побережье Атлантики стали расти огромные жилые дома. К 1969 году кондоминиумы были легализованы во всех штатах. К 1970 году в Соединенных Штатах их насчитывалось 700 тысяч. Сегодня в них живет около 30 миллионов человек – то есть каждый пятый американец.

В 1965 году началось строительство невысоких кондоминиумов, уходящих своими корнями в построенный Чарлзом Муром в Северной Калифорнии Си-Ранч. Комплексы кондоминиумов превратились в извращенный вариант города-сада: миниатюрные псевдодеревни, повернутые спиной к улице и лицом к буколическому внутреннему пейзажу с тропинками, деревьями, газонами и всяческими парковыми прелестями типа фонтанов и скамеек. Главное достоинство подобных комплексов – их приватность, ограниченность доступа, замкнутость. Комплексы кондоминиумов успешно размножаются, и в этом отношении их можно уподобить колониям кораллов. Но, в отличие от кораллов, каждый кондоминиум не связан ни с другими, ни с окружающим его сообществом.