11.2.5. Обременение имущества

Недвижимость – самое хорошее обеспечение для банков при выдаче кредитов. А денежные вливания для развития предприятия всегда необходимы. И типичной является ситуация, когда конкурент получает кредит под залог здания.

Тогда у банка, выдавшего кредит, просто покупается право требования. Далее ищется формальное основание для требования о досрочном погашении. При наличии грамотной юридической поддержки найти такое основание можно всегда.

Продолжение возможно в двух вариантах. Первый заключается в подаче искового заявления в суд по договору залога с обращением взыскания на активы конкурента. Получив исполнительный лист и предъявив его службе судебных приставов, можно быстро организовать торги по продаже здания, результаты которых, в зависимости от проводящей торги организации, окажутся не в интересах конкурента.

Вместо обращения в суд можно заключить соглашение о внесудебном порядке реализации здания. Тогда здание на основании соглашения продадут, минуя судебный процесс, на торгах, где кредитор сам выбирает специализированную организацию. Нетрудно догадаться, что здание за минимальную цену попадет в распоряжение подконтрольной ему компании.

Если конкурент производственные и офисные площади арендует, то можно попытать счастья и на этом поприще. Для этого необходимо получить на руки копии заключенных с ним договоров аренды.

Основная сложность атаки на право аренды заключается в том, что оспаривать сделку третье лицо не имеет права. Это могут делать только стороны договора. Поэтому варианты могут быть следующие:

1) атакующая сторона договаривается с арендодателем;

2) атакующая сторона выставляет себя в качестве представителя арендодателя (такой вариант возможен лишь в том случае, если и арендатор об этом процессе тоже не знает);

3) атакующая сторона заявляет свои права на арендуемое помещение, которые якобы у нее возникли до конкурента и т. п.

Если добиться содействия от арендодателя удалось, то ситуацию для расторжения договора аренды можно смоделировать. Для этого необходимо установить факт нарушения арендатором своих обязательств по договору. К примеру, типичны следующие нарушения:

1) несвоевременное внесение арендной платы или оплаты коммунальных услуг;

2) непроведение текущего ремонта;

3) осуществление несогласованной перепланировки, переоборудования помещения;

4) сдача помещения в субаренду;

5) неподдержание фасадной части арендованного здания в исправном состоянии, надлежащем санитарно– и противопожарном состоянии.

Чтобы вызвать ситуацию, к примеру, с неисполнением обязанности по оплате арендной платы или коммунальных услуг, можно действовать следующим образом:

1) счет арендодателя, указанный в договоре, а также счет, на который фактически осуществлялось внесение арендатором денег, необходимо закрыть;

2) отправить арендатору по почте (заказное с уведомлением о вручении, а еще лучше с описью вложенного, чтобы в описи было написано «извещение») письмо. В конверте должен лежать документ, который будет называться «извещение», но не будет содержать подписи и печати арендодателя (чтобы нельзя было доказать, что этот лист бумаги исходит от арендодателя) и его содержание не должно вызывать подозрения у арендатора; на худой конец это может быть простая открытка. Целесообразно сделать подобную рассылку (можно и без описи, но обязательно с уведомлением о вручении) всем контрагентам арендодателя и составить соответствующий реестр отправлений (когда, кому, что отправлено, когда, кем получено). Под вышеуказанным отправлением подразумевается информирование арендодателем арендатора о новых платежных реквизитах. Причем письмо можно сделать и задним числом, чтобы иметь доказательства для суда;

3) никакую корреспонденцию от арендатора лично не получать; все, что приходит по почте, – вскрывать и актировать с работником почты.

После выявления и доказательства вышеуказанных фактов все равно нужно обращаться в суд для расторжения договора, так как досрочное прекращение действия договора аренды и права аренды необходимо зарегистрировать. Для регистрации понадобится решение суда либо соглашение сторон, так как сам регистрирующий орган не может установить факт наступления обстоятельства, являющегося основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора. Если же договор аренды был заключен бессрочно или на срок до года, то в судебном порядке его можно не расторгать.

Конечно, при такой простой схеме со сменой реквизитов арендатор может внести сумму, равную платежам, на депозит нотариуса или суда. Тогда схема не сработает. Но арендатор редко предполагает, что реквизиты поменяли только для того, чтобы выкинуть его на улицу. Не прошел платеж, и ладно. Ведь получить деньги с арендатора нужно больше собственнику помещений, вот арендатор и не беспокоится.

Сам договор аренды можно от имени арендодателя признать недействительным. Необходимо лишь найти для этого основания. Такими основаниями могут быть признаны:

– совершение крупной сделки без ее одобрения;

– совершение сделки с заинтересованностью;

– отсутствие надлежащих полномочий у генерального директора любой из сторон на подписание договоров аренды и т. д.

Для усиления атаки на собственника активов (или на директоров, в зависимости от целей) оказывается личное давление. Начиная от банальных анонимных писем с угрозами физической расправы и заканчивая самым настоящим похищением членов его семьи. Кто поручится за жизнь собственников, когда на кону миллионы долларов? Однако уголовные методы применяются не всегда.

...