Традиция вкладывать средства в земельную собственность уходит далеко в прошлое. В конце XV в., в период политических и экономических конфликтов с Левантом число приобретаемых земельных участков резко возросло. В XVII в. политические обстоятельства, в частности необходимость финансировать военные действия против Леванта и, как следствие, вынужденная продажа имущества, принадлежавшего коммунам, способствуют развитию этого процесса, равно как и массовая распродажа церковных владений в 1770–1793 гг. В семьях негоциантов определенный процент от прибыли всегда отводится на приобретение земельной собственности за пределами города, даже если немедленной отдачи от этой земли не будет. Некоторые старинные фамилии еще в эпоху Средневековья обзавелись загородными владениями: Корнаро имеют земли в Тревизанской марке и на Падуанской равнине; Кверини с 1255 г. являются феодальными землевладельцами. Исследования истории родовых поместий аристократов показали, что нет оснований говорить о внезапном, «модном» стремлении нобилей вырваться на природу: речь идет об инвестиционной политике, где приоритетными вложениями считаются вложения в земельную собственность, причем приобретения осуществляются не всегда на легальной основе (в ход идут шантаж, угрозы, устрашение мелких землевладельцев и крестьян и даже убийства). Наряду с загородными участками приобретаются городские наследственные владения (дома, лавки и складские помещения, сдаваемые купцам, театры) и вкладываются средства в движимое имущество (финансирование коммерческих грузов, займы купцам или даже попавшим в стесненное положение патрициям, помощь благотворительным заведениям, финансовая помощь в уплате общественного долга).

Среди недвижимости, принадлежавшей в 1740 г. семейству Кверини Стампалиа, имеются лавки и склады по крайней мере в восьми приходах Венеции, а также в Падуе, Колонье и Пальманове,[230] и шестьдесят сельских поместий, в частности вокруг Венеции, Тревизо, Падуи и в Полезине, общей площадью около пятисот десяти гектаров. В 1770 г. они приобретают еще один дом в Падуе и десять казини возле Тревизо. Отметим, что речь идет о вполне среднем родовом состоянии, ибо, если посмотреть, какой недвижимостью владели, например, Контарини из Пьяццолы или Лоредан из Санто Стефано, обнаружится, что в их распоряжении находились сто пятьдесят домов и лавок в Венеции и примерно двести тысяч гектаров земли. Принадлежавшие им поместья были во всех провинциях, подвластных Республике. Последний дож, Лодовико Манин, построил у себя в поместье в Стра настоящий миниатюрный Сан-Суси; всего этому дожу принадлежало почти шесть тысяч гектаров земли. Доходами с таких владений, разумеется, не пренебрегали. До конца жизни Катерина Корнер пользовалась доходами от недвижимости: одна только годовая арендная плата за поместья на материке (в Броло, Пьяченце и Пьомбино) вместе с платой, собираемой с доходных домов в Венеции, Мурано и Маццорбо, доходила до 30 тысяч дукатов.[231] Недвижимость приносит более верный доход, нежели театр, поэтому спрос на нее постоянно растет: в конце XVIII в. Кверини довели площадь принадлежавших им на материке земель до двух тысяч шестисот гектаров, а количество домов и лавок — до ста семидесяти двух.

Число венецианских патрициев, владевших недвижимостью в деревне, значительно превосходило число местных аристократов-землевладельцев. В 1770 г. 30 % земель были приобретены в собственность венецианскими патрициями и только 16 % — патрициями с материка; оставшиеся земли были распределены между представителями различных сословий, образовавшими эмбрион сельской буржуазии.[232] Большинство венецианской знати держит управляющих и сдает свои земли в аренду — в отличие от местных владельцев, что, по сути, свидетельствует о незаинтересованности «городских» собственников в земле. Нередко случается, что управляющий — castaldo — оказывается не слишком честным. Управляющий Траппола из комедии Гольдони «Расточитель», которому хозяин его, Момоло, препоручает все полномочия, использует полученные им деньги, чтобы соблазнить служанку и наполнить собственные амбары хозяйским урожаем.[233] К счастью, так бывало не всегда. С 1780 по 1789 г. Даниеле Дольфин, посол Республики в Париже, а затем в Вене, каждую неделю получал подробный отчет о состоянии своих земель и о выращенном и проданном урожае от своего лакея Джованни Балларини.

Взяв на себя обязанности управляющего, Балларини постоянно был в курсе всех дел и лично следил за работой строительных подрядчиков, фермеров и арендаторов:

Последние три дня я курсировал между Минканой и Падуей, занимаясь вещами, требующими, по крайней мере, двухмесячной работы. Дела не слишком важные, однако их очень много, и они бесконечны… Я заказал двадцать восемь тысяч каштанов… Помимо обнаруженных мною неухоженных земель, начинающихся сразу же за садом и огородам, я также увидел заброшенные и заросшие травой виноградники, где множество лоз погибло от отсутствия ухода, а также вследствие того, что изначально были неправильно посажены на заболоченных участках; и это не говоря уже о прочих нарушениях. И я приступаю к выполнению указаний Вашего превосходительства. В понедельник я поеду в Кавардзере, [затем] в Венецию, дабы получить весточку от Вашей светлости и написать ответ, потом отправлюсь в Падую и в Минкану, 25-го буду в Тратте и в конце концов вернусь в Минкану, чтобы присмотреть за посадками.[234]

Прикидывая, какой доход можно получить от продажи зерна, Балларини то сожалеет, что оно упало в цене, то, наоборот, поздравляет себя с удачной сделкой; он беспокоится за молодые каштановые деревца, посадку которых благодаря его надзору удалось завершить вовремя, и сообщает, сколько ему удалось сэкономить при починке крыши дома и восстановлении настенных росписей интерьеров.

Таким образом, не все землевладельцы были столь беспечны, как волокита-маркиз Монтефоско из пьесы Гольдони «Феодал». Например, члены семейства Пизани, владеющие шестью сотнями полей возле Баньоло, интенсивно выращивают рис. В промежуток между 1759 и 1784 гг. они получили четыре тысячи тонн белого риса и на специальных баржах перевезли его по каналу Брента на свои склады в Венецию. Продажей этого риса они занимались сами. Каждый год им присылали образцы рисовых метелок, чтобы они могли ознакомиться с качеством выращиваемой ими культуры. Пизани проявляли живой интерес ко всяческим новшествам в области выращивания риса (были приобретены специальный гребень для сбора риса и голландские машины для осушения полей) и стремились совершенствовать его производство.[235] И этот пример — не единственный. Землевладельцы начинают применять машины для посева и обмолота зерна, на многих полях устанавливают системы орошения, пробуют выращивать картофель, сеют новые культуры; экспериментируют главным образом на маленьких полях, сдавая их в аренду крестьянам с условием хорошенько ухаживать за опытными посадками; практикуется чередование посадок на одном поле. Владельцы перестраивают хлева, чтобы улучшить содержание крупного рогатого скота, потребность в котором особенно велика.