Глава 6. «Стены»: риск и доходность

Стены здания устойчивы и долговечны, если правильно рассчитать нагрузки. Так же и желание получить высокую доходность не должно приводить к чрезмерным рискам. В этой главе мы рассмотрим связь между рисками и доходностью недвижимости и научимся находить баланс между ними.

Доходность всегда зависит от рисков. Это неразлучная парочка, которая есть в каждой сфере, в том числе и в недвижимости. Однако многие люди игнорируют этот факт и в погоне за сверхприбылью предпочитают закрывать глаза на риски, которые они берут. В этой главе я хочу поделиться с вами подходами к оценке рисков. Затем мы поговорим о доходности и о том, как она зависит от рисков. Мы также разберем, как выбирать наилучшую комбинацию рисков и доходности.

Риски

Наверняка вы так же, как и я, всю свою взрослую жизнь слышите о рисках. Экономисты не устают повторять, что заниматься бизнесом в России крайне рискованно. Лучшие умы мира на саммитах и конференциях говорят о диверсификации рисков в разных отраслях. «Риск-менеджер» — написано на визитке вашего коллеги, суть работы которого за долгие годы вам так до конца и не стала понятной. Предположу, что мои отношения с этой сферой не слишком отличаются от ваших. Есть более или менее рискованные действия. Есть более рисковые сферы и менее рисковые. Очевидно, что бейсджампинг куда рискованнее, чем игра в петанк, а предпринимательство в сфере IT-стартапов с большей вероятностью приведет к банкротству, чем работа программистом в этом же стартапе за зарплату. Так зачем рисковать, если можно этого не делать?

Почему мы рискуем?

Психологи считают, что готовность рисковать зависит от двух факторов.

Первый фактор — индивидуальный, латентный уровень принятия риска каждым человеком.

Жажда острых ощущений, желание доказать что-либо окружающим, установка «Риск — благородное дело» или «Кто не рискует, тот не пьет шампанского» — это примеры исходных психологических установок, которые влияют на наше отношение к риску. Противоположные примеры — различные виды фобий, боязнь банкротства, смерти или усвоенные в детстве установки типа «Тише едешь — дальше будешь».

На нашу оценку риска могут влиять и другие люди. Если известные и авторитетные для нас люди инвестировали в проект, это увеличивает вероятность нашего участия в нем. Я сам время от времени мысленно соглашаюсь или спорю с Уорреном Баффетом, когда читаю о его отношении к акциям тех или иных компаний. Но главное, мой мысленный диалог означает, что на мое решение о покупке влияет его решение или поведение.

Стадное чувство обычно повышает нашу готовность рисковать. Проведите эксперимент: представьте, что вам дали 1000 долларов для того, чтобы вы инвестировали их в акции. Вспомните о какой-нибудь крупной компании, о которой вы давно ничего не слышали. О какой-нибудь Coca-Cola, H&M или «Аэрофлоте». Подумайте, растут или падают сейчас ее акции? Запишите на бумаге свое решение: покупать или шортить (продавать) — делать ставку на падение стоимости ее акций. А теперь зайдите в интернет и посмотрите, что происходит на бирже. Вы угадали? Что чувствуете? Гордость оттого, что правильно просчитали положение дел? А если не угадали? Поколебало ли это ваше решение купить или шортить акции этой компании? Интересно, ведь через секунду после принятия вами решения котировки могут пойти в другую сторону, и часто именно так и бывает. Те участники рынка, которые обеспечивали рост или падение, могли ошибаться. Но нам проще принимать решения в толпе, потому что, даже если мы ошибаемся, мы не получаем социального неодобрения, ведь большинство сделало так же.

Если наши психологические установки повышают нашу готовность рисковать, то мы делаем плохие инвестиции и покупки, которые потом приносят нам одни проблемы. Если же они понижают нашу готовность к риску, то мы все накопления консервативно храним на депозите в банке, а то и в сейфе, отчего они сгорают вместе с инфляцией.

Второй фактор — ситуация, в которой принимается решение, а именно:

а) какие цели стоят перед человеком. Бывает, что нам очень нужно принять какое-либо решение. Например, если начальник дал задание или жена давно просит о чем-то, вы можете проигнорировать их просьбы, но будут последствия. А если речь о службе в армии и у вас приказ? Вы можете сделать все по-своему, но попадете под трибунал;

б) какие негативные последствия будут, если вы рискнете и проиграете;

в) как человек оценивает вероятность реализации риска.

Пример оценки риска

Представим себе страну с диктатором-тираном во главе. Этот диктатор ни в грош не ставит людей, и единственное, что его беспокоит, — чтобы они не устроили революцию и не скинули его вместе с приближенными с вершины горы.

Он много ворует из бюджета страны, но какую-то часть все же тратит на нужды граждан.

В стране есть столица и региональные города и села. У диктатора есть выбор: инвестировать бюджет в сельские школы, инфраструктуру и дороги или вложить максимум денег в столичные театры, стадионы, парки и набережные.

Даже если все граждане страны имеют одинаковый потенциал к участию в бунте или революции, попытка переворота в маленьком городе вряд ли состоится: сразу приедет национальная армия с полицией и всех арестует. Но если на столичные улицы выйдет миллион человек, то революция вполне может привести к смене власти. Поэтому наш антигерой большую часть бюджета направляет на процветание столицы. Такую картину вы можете увидеть в любой стране с диктатурой.

Но почему все успешные революции начинались в столицах (чего и боятся все диктаторы мира)?

Давайте поставим себя на место одного из жителей страны. Если он живет в селе и выйдет поддерживать восстание, то его вместе с соседями схватят и арестуют. Вероятность негативных последствий максимальна.

Однако если бы он был городским жителем и на демонстрацию собралось бы несколько миллионов человек, то вероятность быть схваченным была бы близка к нулю, потому что столько полицейских и солдат не наберется во всем государстве. Например, схватят 100 человек из одного миллиона и показательно осудят. То есть вероятность негативных последствий для каждого равна 1 к 10 000, или 0,0001. Это немного в сравнении с перспективой получить наконец нормальное руководство страны.

Как видно из этого примера, риски участия в восстании для городского жителя и сельского значительно отличаются.

Кстати, из этого можно сделать пару выводов касательно недвижимости. Во-первых, что риски инвестиций в развитые страны значительно ниже, чем в остальные (минимален риск революции или смены правил игры в любой сфере жизни). А во-вторых, что в недемократических и неразвитых странах предпочтительно инвестировать в столицу,