Когда законы о контроле арендной платы применяются ко всему жилью без исключений на момент вступления закона в силу, даже элитные апартаменты становятся жильем с низкой арендной платой. Затем, по прошествии времени, выясняется, что никакого нового жилья, похоже, строить не планируют, если его не освободить от регулирования цен. Освобождение или послабление ценового контроля для нового жилья означает, что аренда новых квартир (даже весьма скромных по размеру и качеству) может стоить гораздо дороже, чем старых (более крупных и роскошных), но подпадающих под регулирование. Такое расхождение в арендной плате — обычное дело как в европейских городах, где применяли контроль цен, так и в Нью-Йорке и других американских мегаполисах. Сходные стимулы часто дают похожие результаты даже в различных условиях. Заметка в Wall Street Journal описывает такое расхождение при регулировании арендной платы в Нью-Йорке:

Низкая арендная плата для состоятельных и богатых в условиях контролируемых цен отнюдь не уникальный пример. Одно статистическое исследование показало, что самая большая разница между нью-йоркскими регулируемыми ценами и ценами свободного рынка приходится именно на роскошные квартиры. Иными словами, превосходно обеспеченные люди получают больше выгод от регулирования цен, чем бедные, ради которых якобы и принимался такой закон. Между тем городские службы социального обеспечения платят гораздо большие суммы, когда устраивают бедняков в тесных, кишащих тараканами захудалых гостиницах. В 2013 году New York Times сообщила, что городское Управление по делам бездомных «тратило свыше 3000 долларов в месяц на каждый обветшалый номер без ванной и кухни» в гостинице с одноместными номерами, при этом половина денег шла владельцу в качестве арендной платы, а вторая половина — на «безопасность и социальные услуги для бездомных съемщиков».

Изображать, что регулирование арендной платы защищает бедных арендаторов от богатых арендодателей, конечно, эффективно с политической точки зрения, но, как правило, это имеет мало общего с реальностью. Люди, действительно выигрывающие от регулирования цен, могут иметь любой уровень доходов, как и те, кто при этом проигрывает. Все зависит от конкретной ситуации и того, по какую сторону баррикад вы оказываетесь, когда такие законы принимаются.

Законы, регулирующие арендную плату в Сан-Франциско, не так стары, как в Нью-Йорке, но столь же суровы — и привели к сходным результатам. Исследование, опубликованное в 2001 году, выявило, что в Сан-Франциско доход на семью более четверти жильцов квартир с регулируемой платой превышал 100 тысяч долларов в год. Следует также отметить, что это было первое практическое исследование регулирования цен, заказанное городом. Поскольку законы о регулировании арендной платы принимались в 1979 году, целых два десятилетия они применялись и продлевались, и не было предпринято серьезных попыток определить их фактические экономические и социальные последствия, в силу их политической популярности.

Как бы странно это ни звучало, в городах со строгим контролем арендной платы, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, обычно более высокая средняя арендная плата, чем в городах, которые не вводили регулирование. Если такие законы применять только к арендной плате ниже определенного уровня (предположительно для защиты бедных), то у застройщиков появятся стимулы строить только дорогое жилье, чтобы стоимость аренды превышала этот уровень. Неудивительно, что это приводит к повышению средней арендной платы, а число бездомных, как правило, больше как раз в городах с контролем арендной платы — и тут Нью-Йорк и Сан-Франциско снова становятся классическими примерами.

Одна из причин политического успеха законов о регулировании арендной платы — склонность многих людей считать слова показателем реальности. Они верят, что подобные нормы в самом деле выполняют обозначенную функцию. И пока они в это верят, такие законы будут политически жизнеспособны, как, впрочем, и другие, провозглашающие некоторые вроде бы желательные цели — независимо от того, будут они в итоге достигнуты или нет.

Нехватка и дефицит

Одно из важнейших различий, которое нужно учитывать, — это разница между увеличивающейся нехваткой (когда доступных товаров становится меньше относительно населения) и дефицитом как ценовым явлением. Так же как бывает растущий дефицит без увеличения нехватки, так и нехватка может увеличиваться при отсутствии дефицита.

Как уже отмечалось, во время и сразу после Второй мировой войны в Соединенных Штатах наблюдался острый дефицит жилья, хотя соотношение количества жилья и населения оставалось таким же, как и до войны, когда дефицита не было. Возможна и обратная ситуация, когда фактическое количество жилья внезапно уменьшается в данном районе без какого-либо регулирования цен и без какого-либо дефицита. Подобное случилось после сильного землетрясения и пожара в Сан-Франциско в 1906 году. За три дня в результате стихийного бедствия половина жилищного фонда города была уничтожена, однако дефицита жилья не было. Когда первый номер газеты San Francisco Chronicle вышел через месяц после катастрофы, в нем было 64 объявления о сдаче квартир или домов и всего 5 объявлений о поиске жилья.

Из 200 тысяч человек, внезапно оказавшихся без крова после землетрясения и пожара, 30 тысяч разместились во временных убежищах, а 75 тысяч (по оценкам) покинули город. Однако на местном рынке жилья осталось еще 100 тысяч жителей. Тем не менее газеты того времени не упоминают о дефиците жилья. Рост цен не только распределяет имеющиеся жилые площади, но и создает стимулы для нового строительства, одновременно побуждая арендаторов использовать меньше места, а владельцев домов — брать постояльцев, пока арендная плата высокая. В общем, можно наблюдать как дефицит без большой физической нехватки, так и физическую нехватку без дефицита. Люди, ставшие бездомными из-за землетрясения 1906 года в Сан-Франциско, находили себе жилье быстрее, чем те, кто стали бездомными в Нью-Йорке вследствие введения законов о регулировании арендной платы, из-за которых с рынка жилья исчезли тысячи зданий.

Накопление

В дополнение к дефициту и ухудшению качества регулирование цен часто ведет к накоплению товаров: люди запасают больше товаров с регулируемыми ценами, чем делали бы в условиях свободного рынка, из-за неуверенности, что смогут найти их в будущем.

Во время топливного кризиса 1970-х годов уровень бензина в баках не опускался до привычной отметки, заставляющей водителя спешить на автозаправку. Наоборот, некоторые автомобилисты приезжали на заправку с наполовину полным баком и в качестве меры предосторожности доливали его доверху. Когда миллионы водителей ездят с более полными, чем обычно, бензобаками, огромные объемы топлива переходят в индивидуальные запасы, а общие запасы, доступные для продажи на заправочных станциях, уменьшаются. Именно поэтому даже небольшая нехватка бензина в масштабах страны может обернуться серьезной проблемой для тех, у кого закончился бензин и кто ищет заправку, где он есть в продаже.