не покрывает риски, инфляцию и потраченное время, то лучше не инвестировать в такой проект вовсе.

Основные термины для арендной недвижимости

Рассказывая о финансах в недвижимости, без специальной терминологии не обойтись. Вот самые важные термины.

NOI (англ. Net Operational Income) — чистый операционный доход. Это все доходы от недвижимости минус все расходы на ее содержание. NOI нужно знать, когда недвижимость сдается в аренду.

Пример: объект сдается в аренду за 1500 долларов в месяц, или 18 тысяч долларов в год. После расходов на уборку, коммунальные услуги и эксплуатацию остается 15 тысяч долларов в год. NOI = $15 000.

Cap rate — сокращение термина «ставка капитализации» (англ. capitalization rate). Cap rate показывает текущую доходность арендной недвижимости:

NOI / стоимость недвижимости × 100% = Cap rate (в процентах).

Пример: NOI по объекту из предыдущего примера составил 15 тысяч долларов. Недвижимость продается за 300 тысяч долларов. Следовательно, Cap rate будет:

15 000 / 300 000 × 100% = 5%.

Это как ценник в магазине: зная ставку капитализации, вы быстро можете понять, дорого это или дешево.

Срок окупаемости — величина, обратная Cap rate:

100% / Cap rate = срок окупаемости (в годах).

Пример: Cap rate из предыдущего примера — 5%. Значит, срок окупаемости такой инвестиции составит 100% / 5% = 20 лет.

IRR (англ. Internal Rate of Return) — внутренняя ставка доходности. Показывает итоговую годовую доходность проекта с учетом всех доходов и расходов в разные периоды. Обязательно нужно включать в расчет покупку (со знаком минус) и будущую продажу недвижимости. Пример расчета IRR приведу ниже.

ROI (англ. Return on Investment) — возврат на инвестиции для тех случаев, когда вы не собираетесь продавать недвижимость в будущем или не знаете, когда и по какой цене будете ее продавать. Это отношение прибыли или убытков к размеру инвестиций. Например, если вы покупаете объект за 100 тысяч долларов и потом сдаете в аренду за 10 тысяч долларов в год, то ROI будет равен 10%.

Прибыль и денежный поток

Недвижимость — это всегда долго. Ее долго строят, долго используют, продажа тоже обычно занимает время. Именно поэтому важно рассматривать все финансовые показатели недвижимости с учетом времени.

Прибыль — это доходы минус расходы.

Например, вы купили квартиру за 100 тысяч долларов, а продали за 110 тысяч. Прибыль равна $110 000 — $100 000 = $10 000. Вроде хорошо заработали. Но что, если вы продали ее только через пять лет после покупки? Тогда вы заработали 10 тысяч долларов за пять лет, это 10% за весь срок, или 2% в год. Таким образом, ваши деньги съела инфляция, и вы на самом деле потеряли.

Для того чтобы не обманываться по поводу прибыли, в любом проекте в недвижимости считают не только прибыль, но и денежный поток (англ. Cash Flow).

Рассмотрим пример покупки квартиры в строящемся доме с последующим ремонтом, сдачей в аренду и продажей через пять лет.

Прибыль такого проекта составит 25 тысяч долларов, но, как мы уже знаем, эта информация бесполезна. Нам нужно оценить ежегодную доходность и сравнить ее с альтернативами. Раньше это было сложно: расчеты делали вручную, дисконтируя сначала поток последнего года на один год, потом предпоследнего года, и так пока не доходили до самого начала. Например, вот так.

Потом появились финансовые калькуляторы, которые еще 15 лет назад специально заказывали из Америки.

В наше время достаточно просто занести данные потока в Excel и выбрать формулу IRR, или ВСД (внутренняя ставка доходности). Тогда для нашего примера мы узнаем, что доходность этой инвестиции составит 5,33% годовых. Как сделать ее выше, кроме как получив более низкую цену? Например, вы договоритесь с девелопером о рассрочке, чтобы заплатить половину сразу, а половину — через год.

И доходность сразу вырастет до 6,03% годовых. При этом размер прибыли и стоимость недвижимости не изменились. Изменился лишь момент инвестирования.

Есть еще способ: можно применить финансовый рычаг, взяв кредит по ставке ниже ставки доходности. Например, если недвижимость приносит вам 10% годовых, а ставка кредита 7,5%, то, взяв ипотеку, вы снизите объем собственных средств, проинвестированных в покупку, а доходность их в процентах повысится.

Я работаю с недвижимостью 20 лет и обладаю навыком расчетов в уме, но не позволяю себе оценивать проекты «на глаз», а постоянно делаю подобные расчеты. Это позволяет быть объективным при принятии решений. В позапрошлом году со мной случилась одна история, в которой мне пришлось прибегнуть к расчетам по собственной инвестиции.

История о том, как мы с женой квартиры покупали, или О выборе сапожником сапог

В тот день мы с моей беременной женой, с уже вполне себе круглым животом, были в отпуске в Швейцарии, а если точнее, то в австрийском Брегенце. И еще накануне решили пойти на гору Пфендер. Точнее, в гору поднимались мы на подъемнике, а спускались своим ходом. Чудесная погода способствовала разговору, впереди было несколько часов спуска, и мы решили обсудить планы на жизнь.

— Нам стоит позаботиться о нашем будущем и будущем детей, — сказала Лера.

— Конечно, дорогая, — ответил я в ожидании продолжения.

— Давай купим несколько квартир и будем сдавать их в аренду, — предложила жена.

— Хм, — сказал я, понимая, что для меня, занимающегося девелопментом недвижимости, это почти как для Джорджо Армани пойти в ателье, чтобы сшить себе костюм.

— Ну правда, ты сам делал проекты с тысячами квартир, а мы нашу квартиру в Москве снимаем. Я не предлагаю покупать квартиру себе. Давай купим детям, но пока будем сдавать в аренду.

— Хорошо, — согласился я, понимая, что для женщины, особенно в положении, квартира в собственности — важная психологическая опора. — Только давай договоримся: мы рассматриваем квартиры только как инвестиционный инструмент, не примешивая эмоции.

— Идет. Ты считаешь, и мы вместе принимаем решение, — согласилась жена.

По возвращении в Москву мы начали изучать рынок. К этому моменту я уже продал свою долю в основанной мной девелоперской компании и не делал никаких проектов в Москве. Так что к поиску квартиры я подошел как обычный покупатель. Я начал звонить по объявлениям и наружной рекламе и узнавать детали. Оказалось, все не так просто. Квартиры в Москве — товар популярный и потому часто переоцененный. За пару месяцев мы пересмотрели огромное количество строящихся домов. И все выглядело ужасно. Продавцы рассказывали, как мы, купив у них квартиру за 25 миллионов рублей, будем сдавать ее за 200 тысяч в месяц, получая почти 10% годовых. Но мы-то понимали, что надо считать денежный поток. Реальная экономика выглядела так:

• покупка: 25 миллионов рублей за квартиру площадью